Caso studio 2009 – Ripercorriamo questo articolo del 2009 per avere sempre bene in testa che il mercato immobiliare potrebbe subire delle variazioni in negativo.
Un anno da dimenticare… il 2009
Un anno da dimenticare. Dei 23 fondi chiusi immobiliari quotati a Piazza Affari, 14 hanno chiuso il 2009 con i conti in rosso. Hanno pesato – come si apprende nel caso del rendiconto del fondo Bnl Portfolio immobiliare che ha archiviato un passivo di 39,6 milioni di euro- le minusvalenze immobiliari non realizzate, derivanti dalla valutazione effettuata dagli esperti indipendenti degli immobili.
Perdite significative anche per il fondo First Atlantic 1 che ha “bruciato” 32,9 milioni di euro nell’ultimo esercizio.Del resto, sarebbe risultato strano il contrario in un anno, il 2009, in cui il settore immobiliare in Italia ha subito cali su tutti i fronti.
Secondo Nomisma i valori delle case, degli uffici e dei negozi, nelle 13 grandi aree urbane monitorate, sono scesi rispettivamente del 4,1%, 3,9% e 3,2%. Lo stesso anno in cui la Consob ha avviatoun’indagine conoscitiva sull’operato dei valutatori indipendenti finiti sotto i riflettori dopo un lungo periodo in sordina.
Spingendosi in là di qualche trimestre le cose non dovrebbero migliorare.
Secondo Nomisma nelle grandi città il calo dei prezzi degli immobili (e dei canoni) dovrebbe proseguire nel 2010 e per buona parte del 2011. Cosa c’è da aspettarsi quindi sui conti dei fondi immobiliari? è ancora una fase delicata. Il peggio è passato ed il mercato ha ritrovato dei punti di stabilità. Ma la ripresa non ci sarà prima di 24 mesi e comunque sarà selettiva. Da Fimit fanno sapere che il mercato immobiliare attraversa ancora una fase difficile. Per Investire immobiliare lo stock di qualità medio-bassa sta condizionando il mercato delle transazioni.
Allo stesso tempo, se poi si guardano i prezzi di Borsa, lo sconto sul Nav resta consistente, in media del 33%, e quindi potenzialmente allettante per un investimento nel medio-lungo periodo. Anche se – come suggerisce un’analisi della società di consulenza
Norisk – per una corretta valutazione di un fondo immobiliare lo sconto sul Nav andrebbe ponderato con il valore dell’indebitamento perché le oscillazioni dei prezzi degli immobili tendono ad amplificare quelle del Nav, quando è presente molto debito: nel bene e nel male. In pratica, chi investe in un fondo molto indebitato ha una minore protezione contro eventuali future svalutazioni degli immobili.
Per questo motivo Norisk ha calcolato un parametro che misurala variazione sostenibile del valore degli immobili (ponderata con l’indebitamento,si veda la colonna “variazione sostenibile patrimonio immobiliare” nella tabella) sotto la quale l’investimento in un fondo immobiliare risulta più rischioso.
Se si pondera infatti il Nav (che può oscillare) con l’indebitamento (che va rimborsato in toto) si può avere una misura di quanto possano scendere i prezzi degli immobili fino a pareggiare il valore di Borsa.
A livello operativo ovviamente minore è la durata residua del fondo maggiore sarà la protezione offerta dalla variazione sostenibile. Valori inferiori al 20%implicano un’analisi approfondita degli immobili in portafoglio, per valori superiori al 40% il margine di tranquillità è decisamente superiore.
Secondo l’analisi, quindi, ci sono alcuni fondi che possono “resistere” meglio di altri a eventuali nuove correzioni dei prezzi degli immobiliari. Tra questi il più virtuoso è al momento “UniCredit Immobiliare 1″ di Torre Sgr che ha un indebitamento complessivo inferiore alla cassa da 12 milioni di euro e agli investimenti in titoli di Stato, e può così “permettersi” una svalutazione del portafoglio immobiliare del 54%, prima che questo scenda al di sotto dell’attuale prezzo di Borsa. Al contrario ci sono fondi, come ad esempio Delta e Vegagest, che hanno meno cuscinetto a causa del consistente indebitamento.